La seguridad más allá de las patrullas

La inseguridad en Costa Rica ha adquirido nuevas formas. Ya no se manifiesta únicamente en las fronteras, los puertos o las zonas conflictivas. Hoy, una parte del crimen organizado se esconde detrás de los muros de condominios y residenciales privados, donde, paradójicamente, las familias buscan tranquilidad. Narcotraficantes y estructuras criminales alquilan casas de lujo, pagan en efectivo y pasan inadvertidos entre vecinos que nada sospechan.

Este fenómeno crece en silencio, amparado en una regulación laxa del mercado de alquileres, mucho más permisiva que la compraventa de propiedades. Es allí, en ese vacío normativo, donde la criminalidad encuentra refugio.

Alquileres: la puerta trasera del crimen organizado

Mientras la compraventa de una propiedad implica la intervención de un notario, un registro formal y cierta verificación, el alquiler es un acto privado y casi invisible para el Estado. La mayoría de los contratos se realiza directamente entre particulares, sin intermediarios y sin ninguna obligación de informar quién es el inquilino, cómo paga o de dónde provienen sus recursos.

Los pagos en efectivo, la falta de control sobre los arrendatarios y la inexistencia de un registro nacional de alquileres han convertido este sector en una puerta trasera para el lavado de dinero, la ocultación de personas y la logística del crimen organizado.

En numerosos casos, personas vinculadas con el narcotráfico alquilan viviendas por cortos periodos, montan operaciones logísticas o de resguardo, y desaparecen sin dejar rastro. Pagan puntualmente, se comportan de forma correcta y evitan cualquier atención. Así, el crimen se camufla entre la normalidad, aprovechando un sistema que no exige rendición de cuentas.

El marco legal: una cobertura incompleta

Costa Rica cuenta con la Ley 7786 y su reforma 9449, que regulan la prevención del lavado de dinero e incluye a notarios, abogados y corredores como sujetos obligados a reportar operaciones sospechosas. Sin embargo, el arrendamiento no está expresamente cubierto por esas obligaciones.

El Instituto Costarricense sobre Drogas (ICD) y la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) carecen de herramientas para fiscalizar el alquiler de bienes inmuebles. Ni el Registro Nacional ni las municipalidades verifican quién ocupa las propiedades o cómo se pagan los alquileres. En consecuencia, el Estado no tiene trazabilidad sobre el mercado de alquiler, y esa opacidad favorece a quienes buscan esconderse en la legalidad.

El lujo como camuflaje

La experiencia reciente muestra que el crimen organizado ya no se esconde en la marginalidad. Se ha trasladado al confort. Diversas operaciones policiales han revelado la presencia de narcotraficantes viviendo en residenciales de alto nivel en Escazú, Santa Ana, Curridabat, Heredia y Guanacaste.

En casi todos los casos, los sospechosos no eran propietarios, sino arrendatarios que pagaban en efectivo y evitaban intermediarios. Contratos breves, ocupaciones temporales y un flujo constante de dinero sin registro les permitieron pasar inadvertidos.

El lujo, en este contexto, no es un símbolo de éxito, sino un disfraz perfecto.

Vacíos normativos y responsabilidad compartida

El problema no se limita a la ley: es también una cuestión de diseño institucional y responsabilidad social. El estado carece de un sistema de información que vincule arrendadores, arrendatarios y autoridades, y las administraciones privadas -como condominios y residenciales- tampoco tienen obligaciones de control o reporte.

Pero la prevención no puede depender únicamente de la policía o del ICD. Los propietarios, corredores y administradores también deben ser parte activa de la seguridad. Alquilar sin verificar la identidad o la procedencia del dinero del inquilino no es neutralidad, es una forma de omisión que, aunque involuntaria, alimenta el problema.

¿Qué hacen otros países? Buenas prácticas internacionales

A nivel global, el sector inmobiliario es considerado un vector crítico de riesgo para el lavado de dinero y la financiación del crimen organizado. Diversos países han implementado mecanismos que permiten supervisar tanto compraventas como alquileres de alto valor.

En la Unión Europea, la 6th Anti-Money Laundering Directive (6AMLD) obliga a los profesionales inmobiliarios a identificar al beneficiario final, reportar actividades sospechosas y conservar registros por al menos cinco años.

En Estados Unidos, la Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) establece obligaciones de registro de compras en efectivo mediante fideicomisos o entidades intermedias, aumentando la trazabilidad.

En el Reino Unido, la Economic Crime (Transparency and Enforcement) Act 2022 creó un registro público de empresas extranjeras propietarias de inmuebles, revelando la titularidad real y evitando que se escondan detrás de estructuras opacas.

Estas experiencias muestran que:

• La identificación del beneficiario final es esencial.
• Los pagos trazables son un mecanismo recurrente de prevención.
• Los intermediarios inmobiliarios y las administraciones deben reportar.
• El arrendamiento sigue siendo un área débil en muchos países, lo que hace que la propuesta costarricense de registro obligatorio y reporte de condominios sea coherente con estándares internacionales.

Propuestas para cerrar la brecha

El país necesita una estrategia integral que haga del mercado de alquiler un espacio transparente, sin frenar su dinamismo económico. Algunas medidas concretas podrían ser:

1. Reformas Legales

Incluir los contratos de arrendamiento dentro de la Ley 7786, de modo que todo alquiler superior a cierto monto o pagado en efectivo sea reportado al ICD. Establecer límites al uso de efectivo en alquileres y promover pagos trazables.

2. Registro nacional de arrendamientos

Crear una plataforma digital donde se inscriban todos los contratos de alquiler, incluyendo propietario, inquilino y forma de pago. Permitiría cruzar información con Hacienda y el Registro Nacional para detectar operaciones inusuales.

3. Rol de condominios y administraciones

Incorporar en los reglamentos internos la obligación del condómino de reportar a la administración las calidades básicas de su inquilino: nombre, identificación, nacionalidad y duración del contrato.

La administración, a su vez, debe remitir la información al Estado, generando una triangulación efectiva que permite detectar riesgos sin invadir la privacidad.

4. Fortalecimiento institucional

Dotar al ICD y la UIF de mayor capacidad técnica y presupuestaria para procesar la información y generar alertas tempranas.

5. Cultura de prevención

Promover campañas de concientización para que los propietarios comprendan que verificar antecedentes o exigir pagos trazables no es desconfianza: es seguridad colectiva.

La seguridad empieza en la puerta de la casa

El crimen organizado se adapta más rápido que las instituciones. Mientras el Estado concentra sus esfuerzos en la represión, el delito se infiltra en la normalidad, alquilando impunidad bajo contratos privados.

Costa Rica necesita una visión de seguridad que combine trazabilidad económica, control civil y responsabilidad social. Regular el alquiler no es restringir la propiedad privada; es proteger el derecho colectivo a vivir seguros.

Porque cuando el Estado no sabe quién ocupa una casa, la inseguridad ya está viviendo en ella.